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IVG Immobilien Marketperformer
16.11.2005
LRP
Jochen Schmitt, Analyst der LRP Landesbank Rheinland-Pfalz, stuft die Aktie von IVG Immobilien (ISIN DE0006205701 / WKN 620570) unverändert mit "Marketperformer" ein.
Nach neun Monaten bleibe IVG auf Erfolgskurs. Die Analystenkonferenz habe den positiven Eindruck vom Bonner Konzern bestätigt, der im HDAX als europäischer Spezialist für Büroimmobilien eine einzigartige Equity Story besitze. Darüber hinaus eröffne das Papier Diversifikationsmöglichkeiten. Wegen des starken Kursanstieges in den letzten 12 Monaten (+55%) würden die Analysten der LRP nur noch begrenztes Potenzial sehen.
Die Neunmonatszahlen hätten größtenteils den Erwartungen der Analysten der LRP entsprochen. Quartalsergebnisse könnten bei IVG aufgrund der Geschäftstätigkeit erheblichen Schwankungen unterliegen, daher dürften Abweichungen zu den Prognosen nicht überinterpretiert werden. Höhere sonstige Erträge sowie ein rückläufiger Materialaufwand hätten den Umsatzrückgang überkompensieren können. Das dritte Quartal habe von Gewinnen aus Währungsabsicherungsgeschäften (10 Mio. Euro) sowie einer niedrigen Steuerquote (11%) profitiert, weshalb die Qualität des Quartalsergebnisses etwas eingeschränkt sei. Die Dividende für 2005 solle auf 0,38 Euro steigen (LRPe 0,38 Euro).
Bis 2008 würden die Bonner mit einem EBITD in Höhe von 350 Mio. Euro planen (2004: 265 Mio. Euro). Veräußerungsgewinne durch Verkäufe aus dem Immobilienbestand seien eine wichtige Ertragsquelle für IVG und könnten das Ergebnis sowie dessen Nachhaltigkeit erheblich beeinflussen. Für sämtliche weiteren Überlegungen würden die Analysten der LRP daher unterstellen, dass IVG die Realisation von stillen Reserven auf den Immobilienbestand im Vergleich zum langjährigen Schnitt (ca. 60 Mio. Euro p.a.) nur leicht steigere. Für 2007 erwarte man beim EBITD (gemäß IVG-Definition) knapp 320 Mio. Euro, und somit erscheine das Ziel für 2008 erreichbar. In den Augen der Analysten der LRP setze dies jedoch voraus, dass die erhoffte Erholung des deutschen Immobilienmarktes einsetze. Dies lasse Mieterhöhungen zu und würde gleichzeitig die unterstellte Realisation von stillen Reserven erleichtern.
Der Deutschland-Anteil des konzerneigenen Portfolios betrage (ohne Kavernen) 33% bzw. 1,1 Mrd. Euro. Eine Aufwärtsbewegung am deutschen Büroimmobilienmarkt habe positive Auswirkungen auf den NAV und verkörpere nach der Einschätzung der Analysten der LRP das größte Aufwärtspotenzial der Aktie. Chancen und Risiken seien eng mit der Entwicklung des europäischen und besonders des deutschen Immobilienmarktes verknüpft. Die Bodenbildung sei erkennbar. Bis die Mieten bzw. Immobilienpreise allerdings spürbar anziehen würden, dürfte noch Zeit vergehen, da die Konjunktur derzeit nur wenig Stimulanz liefere.
Den Net Asset Value (NAV) möchte IVG bis Ende 2008 auf mehr als 20 Euro je Aktie steigern. Alleine durch die thesaurierten Gewinne steige der NAV in dem Szenario der Analysten der LRP bis Ende 2008 auf ca. 18 Euro. Abgesehen von möglichen Erstbewertungen selbst entwickelter Objekte bzw. der voraussichtlichen Aufwertung der Kavernen müsse die Differenz aus Höherbewertungen von Immobilien im eigenen Bestand stammen.
Um in dem Szenario der Analysten der LRP auf mindestens 20 Euro zu kommen, müsste die jährliche Wertzunahme 2,3% p.a. betragen. IVG selbst habe dem Szenario eine jährliche Marktwertsteigerung der eigenen Immobilien von 1,5% p.a. zugrunde gelegt, angesichts des derzeitigen Marktumfeldes sei dies eher konservativ. Das Ziel beim Net Asset Value erscheine den Analysten der LRP einfacher erreichbar als das EBITD-Target. Konsequenterweise hänge dieses jedoch in noch stärkerem Umfang von der weiteren Entwicklung des Immobilienmarktes ab.
Auf Basis der gestrigen Schlusskurse liege die IVG-Aktie sowohl hinsichtlich des KGVs 2006e (IVG 21 gg. Peers 20) sowie des P/NNAV 2005e (IVG 1,07 gg. 1,13) weitgehend im Rahmen der europäischen Vergleichsunternehmen. Die Wertschöpfungsanalyse indiziere den Fairen Wert bei 18,50 Euro und suggeriere eine leichte Unterbewertung. Die Analysten der LRP würden das Kursziel bei 18,00 Euro lassen und somit trotz der guten Verfassung von IVG nur noch begrenztes Potenzial sehen.
Das Anlageurteil der Analysten der LRP für die Aktie von IVG Immobilien bleibt "Marketperformer".
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